前回に引き続き、マンションの自主点検として「外壁タイルの点検」と「居住者アンケート」を説明します。特に居住者へのアンケートは、必ず実施したいものです。

＝＝＝外壁タイルの自主点検＝＝＝
近年のマンションはタイル貼りの外壁が増えています。外壁タイルの中にはコンクリート躯体に接着が弱くなっているケースがあります。特に2006年頃から2012年頃に建設されたマンションは要注意です。
理由は、その当時タイルの施工方法が変わり工事業者によっては、古い方法で施工している可能性があり施工不良の可能性があります。20年以内であれば、改修の責任は工事会社にあります。詳しくはお問い合わせください。

外壁タイルのすべてを自主点検するのは難しいので、手の届く範囲だけを行います。方法は、打診棒という道具を使います。通販で2000円程度で入手できます。
打診棒がなければ、小さな工作用のハンマーなども使えます。タイルを軽く叩いてみてください。鈍い音であれば問題ありません。高いカンカンとした、空洞があるような音がすると、剥がれる可能性があります。1枚でも見つかったら専門家による検査が必要です。

＝＝＝居住者アンケート＝＝＝
マンションの居室は、許可がなければ点検できません。そのためアンケートを行い調べます。全世帯から回答を得るのは難しいですが、何度もお願いして回答を得ることが重要です。
アンケートでは、ベランダを中心に次の箇所を調べていただきます。
①ベランダの天井では、ヒビが無いか、またシミの有無かです。②ベランダの床にヒビがないか、そして雨水が残らないかです。③窓のサッシでは、開閉がスムーズかどうか。④その他住民の方が不満に感じている点をお聞きします。

アンケートと共に、できれば写真を撮っていただくとなお良いと思います。

＝＝＝自主点検のメリット＝＝＝
工事業者が点検するからといって、面倒な自主点検をされない管理組合があります。まず、自主点検をすることで、マンションの問題点を全員が共有できて、組合活動に関心を持ってくれる人が増えます。資産価値の低いマンションほど、無関心な住民が多い傾向があります。マンションの劣化の根本原因は、無関心だと言われています。

自主点検をされているマンションは、管理が良いマンションであるとして工事会社の対応も変わってきます。また無駄な工事をしなくて済むので工事費も少なくなります。

詳しい方法は、マンション大規模修繕プランナーで学んでいただけます。「マンション大規模修繕プランナー」とは、大規模修繕は、多くのマンションが管理会社に委託したりコンサルタントに依頼します。
コンサルタントのすべてではありませんが、悪質なコンサルタントも少なからずいます。管理会社は日常管理業務は行いますが、大規模修繕の専門家ではありません。この講座は、大規模修繕のプロフェッショナルの育成プログラムです。

<不動産トラブル＞
契約金の支払い（１）
（質問）
契約金の残金支払いを入居日直前まで待ってほしいと言ったが断られた。

（回答）
建物の売買契約などでは、当事者双方のリスクを軽減するために、同時履行と言って、売買代金の支払いと不動産の移転登記手続きを同時に行うことが多いのですが、賃貸借契約ではどうなのかということがポイントです。

つまり、賃貸借契約においても、「同時履行の抗弁権」を主張できるかどうかということです。
「同時履行の抗弁権」を主張するためには、次の３つの要件を満たす必要があるとされています。
ひとつは、ひとつの双務契約（どちらも何らかの義務を負っている契約）から生じた双方の債務が存在すること、賃貸借契約は、家主には借主に物件を引き渡す義務があり、借主には家主に契約金を支払う義務がありますので、これに該当します。

二つ目は、相手方の債務が履行期にあること、賃貸借契約では、借主の立場からすると、家主の履行期（＝物件の引渡し日＝カギ渡し日）はまだ来ていませんので、この点は要件を満たしていません。

そして、三つ目が、相手方が自己の債務の履行又は履行の提供をせずに履行を請求してきたこと、つまり、賃貸借契約においては、カギ渡し日を過ぎたのに、カギ渡しをしないで、契約金の支払いだけを要求してきたという場合ですが、これもカギ渡し前ですから、用件には該当しません。

つまり、入居直前まで契約金の支払いを保留するということは、法律上では認められないということになり、家主との協議次第ということになるのです。

一般に、家主は、入居直前のキャンセルを恐れるために、契約金の支払いを早めにしてもらおうとしますので、どうしても、入居直前まで費用を用意できないのであれば、その説明をきちんと行う一方で、「キャンセルは行わないし、万が一契約金の支払い前にキャンセルする場合でも、
契約金は全額支払う」というような念書を家主に提出して、了解を得るというような方法が必要です。
（３６５－２）