2025年には、築40年を超えるマンションは150万戸となり、2035年には300万戸になります。これらのマンションは適切な大規模修繕を行わなければ劣化が進行し、資産価値が極端に低くなります。
最悪の場合は、限界マンションといわれスラム化のおそれがあります。

適切な修繕は最低限ですの必要な工事ですが、築40年を超えるマンションには、大規模修繕では解決されない問題もあります。

＝＝＝大規模修繕では解決できない問題＝＝＝

大規模修繕で解決できれば、限界マンションにならないのですが構造や立地などで大規模修繕では解決できないケースがあります。「マンション建替円滑化法」では、５つの状態を「要除却認定」として示しています。
①耐震性が不足している
②火災に対する安全性が不足している
③外壁等の剥落により周辺に危害を与える恐れがある
④給排水の腐食により著しく衛生上有害となる恐れがある
⑤バリアフリー基準への不適合の５つです。

これらは、建築時には建築基準法に適合していたものの、建築後の法の改正等や想定外の劣化により不適格になったものがほとんどです。

＝＝＝要除却認定とは＝＝＝

上記の５つの状態「耐震性の不足」「防火性能が低い」「外壁の剥落」「設備の腐食による危険性」「バリアフリーの不足」があるマンションは、特定行政庁に管理組合の申請を行うことで「要除却認定」を受けることができます。

「要除却認定」という言葉の印象から、直ちに除却しなければならないと思われがちですが、これを受けると２つのメリットがあります。
ひとつは、区分所有者、議決権および敷地利用権の持分価格の各5分の4以上の同意によって、当該マンションの敷地を売却する旨の決議（マンション敷地売却決議）ができるようになります。
通常は全員の合意が必要でしたが、いくぶん緩和されたということです。

２つ目は、要除却認定マンションは建て替えにより新たに建築されるマンションに、一定の敷地面積があり市街地環境の整備・改善に資するものについては容積率の制限が緩和されます。

＝＝＝容積率の制限緩和＝＝＝

建替えのハードルのひとつに建替え資金があります。建替えには１戸あたり概ね３０００万円の費用がかかると言われています。
建替えが検討されているマンションは高齢化で年金生活者が多く資金を調達するのは難しい状況で、若い世帯は二重ローンとなります。

これが建替えを難しくしている一番の要因です。これまで建替えできたマンションの事例は、もともと容積率に余裕があるケースがほとんどです。
つまり建替え後には、部屋数が増えてその部屋を売却した収益で、建替え資金を補填できた場合です。

「マンション建替円滑化法」には、どの程度の容積率緩和になるのかは記載がありませんが、元の容積率が200％だった場合に300％に緩和されたとすると建替え資金の50％程度はまかなえるのではないかと思われます。
マンションの建替えのハードルは他にもあるので、この施策だけで建替えが進むとは考えられませんが、ひとつの前進であるとは言えます。