住宅リースバック適正取引主任者（通信講座） | NBC日本橋ビジネス資格教育センター

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取得資格

国土交通省住宅リースバックガイドライン完全準拠型
住宅リースバック適正取引主任者(R)（資格認定機関：NPO法人日本住宅性能検査協会）

概要

「住宅リースバック適正取引主任者」は、シニア世代が住み慣れた我が家で豊かな老後を送るための「安全な資金調達」を導く、「国土交通省住宅リースバックガイドライン完全準拠型」の専門資格です。

複雑な金融スキームや事業者の倒産リスクから消費者の「居住権」と「生活資金」を強固に守るため、同ガイドラインの理念と借地借家法に基づく高度な予防法務（防衛特約の構築等）を実践します。

「不動産売買」から「賃貸借」、「サブリース契約」までを一貫して審査し、見えないリスクを水際で遮断。お客様の安心できるセカンドライフの伴走者となる、これからの社会に不可欠なプロフェッショナルです。

【住宅リースバック適正取引主任者の役割とサポート体制】

適正取引主任者は、単なる相談役にとどまらず、以下の3つの役割を通じてお客様の安心と居住権を守り抜くプロフェッショナルです。

■高度な専門知識の保有
国土交通省のガイドラインや借地借家法をはじめ、不動産売買・賃貸借・サブリースなど、リースバックの安全な利用に不可欠な法務および実務知識を網羅しています。

■リスクを見抜く的確なアドバイス
複雑な契約書や業者の営業トークに潜む「見えないリスク（将来の家賃値上げや退去リスクなど）」を水際で見抜き、お客様が不利益を被らないための客観的かつ具体的な助言を行います。

■安全な生活を守る実践的サポート
「賃料不増額特約」などお客様を守るための防衛特約を契約に組み込む予防法務を実践するほか、万が一の際には行政の福祉窓口（公的支援）への接続も行い、豊かなセカンドライフへ向けた伴走支援を提供します。

受験資格

年齢、学歴、取得資格を問いません。どなたでも受講出来ます

試験日

インターネットによる随時受講

受験料・受講料

＜認定講習会＞

29,700円　※公式テキスト代含む

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割引制度について

・団体割引（5名以上）：23,760円（20%割引・1人当たり）

・次の「特定資格」保有者は、23,760円（20%割引）となります。その場合には会員番号・有効期限が必要となります。

空き家再生診断士・地震保険調査士・認定火災保険調査員・建物検査士（補）・外国人宿舎管理アドバイザー・サブリース建物取扱主任者・SDGsハウジング・プランナー・マイナンバー管理アドバイザー・敷金診断士・太陽光発電アドバイザー・小売電気アドバイザー・再生可能エネルギーアドバイザー・マンション再生診断士・マンション持続化プランナー・ペロブスカイト太陽電池アドバイザー・収益不動産再生診断士

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＜合格後＞

登録手数料：11,000円

更新費用：２年毎　更新手数料、11,000円

※表記の金額は全て税込み

試験科目

本講座の修了要件は、レポート（記述式確認テスト）の提出となります。レポートは、不動産売買編、建物賃借人編、サブリース編、そして特別設問の各科目から構成されています。受講者は、各科目（編）で提示された5つの課題（設問）から、それぞれ1つずつを選択し、指定された文字数（400文字以上）で回答したレポートを提出してください。全ての科目のレポートが提出され、一定の水準に達したと判断された場合に、受講の修了が認められ、合否が判定されます。

カリキュラム

『不動産売買編』
- 第1章：住宅リースバック取引を規律する関連法規（基礎編）
  - 1.1 取引の土台となる絶対的ルール「民法」
  - 1.2 事業者の暴走を牽制する盾「宅地建物取引業法（宅建業法）」
  - 1.3 居住者の「住まう権利」を強力に守る「借地借家法」
  - 1.4 新たなリスク「サブリース」を規制する「賃貸住宅管理業法」
  - 1.5 住宅リースバック実務における「消費者契約法」の適用と重要性
  - 1.6 リースバックにおける「クーリング・オフ」の誤解と解約の罠
- 第２章：リースバックにおける「買取価格」と「家賃」の相関関係
  - ２.1 通常の不動産売却との決定的な違い
  - ２.2 買取価格の算定根拠：なぜ相場より安くなるのか
  - ２.3 家賃設定のカラクリと「期待利回り」
  - ２.4 資金枯渇のシミュレーション（逆転現象の恐怖）
  - ２.5 適正取引主任者に求められる「説明義務」とCSRの体現
- 第３章：売買契約と賃貸借契約の「不可分一体性」
  - ３.1 不可分一体性とは何か：契約が分離するリスク
  - ３.2 実務における「連動性」の確保と法的な罠
  - ３.3 適正取引主任者が導入すべき「白紙解約特約」の実務基準
  - ３.4 消費者契約法第10条・民法との関係
  - ３.5 結論：企業の社会的責任（CSR）としての「不可分一体性」の遵守
- 第４章：買戻し特約（再売買の予約）の罠と適正な運用
  - ４.1 法的性質：「買戻し特約」と「再売買の予約」の違い
  - ４.2 買戻しの実態と「心理的な罠」
  - ４.3 買戻し価格の不確実性という「価格の罠」
  - ４.4 権利失効条件（トリガー）の厳格すぎる罠
  - ４.5 親族間トラブルの誘発と「権利譲渡」の制限
  - ４.6 結び：CSRの体現と説明責任の徹底
- 第５章：契約不適合責任（旧・瑕疵担保責任）の免責とその限界
  - ５.1 リースバックにおける「売主免責特約」の合理性
  - ５.2 民法上の「免責の限界」（第572条）と告知義務
  - ５.3 「売買の免責」と「賃貸の修繕義務」の複雑な交錯
  - ５.4 適正取引主任者の実務対応とチェックポイント
  - ５.5 結び：CSRの観点からの予防法務
- 第６章：抵当権等の抹消と資金使途の確認（オーバーローン問題）
  - ６.1 リースバック特有の価格設定とオーバーローン構造
  - ６.2 事前審査の要：正確な残債と資金使途の把握
  - ６.3 抵当権抹消への2つの道（自己資金充当と任意売却）
  - ６.4 任意売却を伴うリースバックの「超高難度リスク」
  - ６.5 結び：破綻を未然に防ぐ「取引停止」の勇気とCSR
- 第７章　リースバック売買における特約の限界
  - 7.1 売買編において「通常の義務を超える負担」を強いる特約の具体例
  - 7.2 この考え方（3要件）は売買編でも通用するか？
  - 7.3 弁護士法第72条（非弁行為）の絶対的ルール
- 第８章：事業者の信用リスク審査と「出口戦略」の解読
  - 8.1 リースバック事業者のビジネスモデル分類と危険度
  - 8.2 倒産予備軍を見抜く「企業審査」のチェックポイント
  - 8.3 ファンド（真の所有者）の影を契約前にあぶり出す実務
  - 8.4 【主任者実務】倒産リスクを前提とした売買契約の防衛策
【建物賃貸借編】
- 第1章：リースバック賃貸借を規律する関連法規（基礎と適用）
  - 1.1 民法（賃貸借の原則）：強行規定と任意規定の境界線
  - 1.2 借地借家法（居住権の保護）：特別法の存在意義と実務の基本構造
  - 1.3 消費者契約法と宅建業法（二重の防波堤）：契約内容とプロセスの適正化
  - 1.4 国土交通省ガイドラインの法的位置づけと裁判実務での運用
- 第2章：「定期借家契約」の構造と致命的なリスク
  - 2.1 普通借家契約と定期借家契約の決定的な違い：「更新がない」強力な効力と出口戦略
  - 2.2 厳格な成立要件と実務上の瑕疵：「別面書面による事前説明」と普通借家への移行
  - 2.3 「再契約の予約」という心理的罠：口頭説明と契約書の致命的な矛盾
  - 2.4 中途解約の可否と違約金：「借主からの中途解約権付与」の絶対的必要性
- 第3章：リースバックに潜む「不当特約」の徹底検証
  - 3.1 修繕義務の借主負担特約（免責特約の限界）：大修繕の転嫁と暴利的特約の排除
  - 3.2 「現状有姿・元・我が家」の錯覚と原状回復特約：退去時の罠と経年劣化の起算点
  - 3.3 不当な家賃増額特約と減額請求権の放棄：値上げの強制と「第32条」の防波堤
- 第4章：家賃滞納・保証会社の介入と「明け渡し」のリアル
  - 4.1 家賃保証会社の審査と強硬な回収実態：代位弁済と「追い出し屋」の境界線
  - 4.2 「信頼関係破壊の法理」と契約解除：即時解除の無効と「3ヶ月」の基準
  - 4.3 自力救済の禁止と法的な明け渡し手続き：実力行使の違法性と適正な裁判プロセス
- 第5章：居住の安定確保と適正取引主任者の役割
  - 5.1 高齢者の見守り・孤独死リスクへの対応：事業者のリスクと適正な管理体制の構築
  - 5.2 破綻前の「出口戦略（ソフトランディング）」：居住支援法人と連携したセーフティネット
  - 5.3 賃貸借編の総括（CSRの体現）：「その後の人生」を守り抜く倫理観と専門性
- 第６章：住宅セーフティネットとしてのリースバックと居住権の防衛実務
  - 6.1：「住宅セーフティネット」の基礎知識と社会的背景
  - 6.2：セーフティネットを崩壊させる「賃貸借契約」の罠
  - 6.3：適正取引主任者による「居住権」の防衛実務
  - 6.4：万が一に備えた「公的支援制度」との連携
【サブリース編】
- 第1章：リースバックにおけるサブリース（転貸借）の基本構造
  - 1.1 サブリース方式が急増する背景：アセットライト戦略とファンドへの売却メカニズム
  - 1.2 複雑化する三面関係の構図：「真の所有者」「転貸人」「転借人」の法的な立ち位置
  - 1.3 マスターリース契約とサブリース契約の連動：「幹」と「枝葉」の基礎知識
- 第2章：法体系が定める「転借人」の地位と保護の限界
  - 2.1 借【地借家法に基づく転借人の保護（第34条等）：対抗要件と居住権の防衛ライン
  - 2.2 マスターリース合意解除の罠：「密室の合意」と最高裁判例による保護
  - 2.3 賃料不払い等による債務不履行解除の恐怖：事業者の倒産と連鎖する居住権の喪失
- 第3章：実務で頻発する「所有者不在」のトラブルとリスク
  - 3.1 修繕義務のたらい回し：所有者不在の構造的欠陥と実務上の是正策
  - 3.2 ファンドからの強烈な「家賃増額圧力」：利回り至上主義と再契約の罠
  - 3.3 敷金の保全と倒産リスク：事業者の倒産と敷金返還の「断絶」
- 第4章：サブリース新法（賃貸住宅管理業法）と宅建業法の二重規制
  - 4.1 賃貸住宅管理業法の概要と適用範囲：悪質業者を縛る「新法」の基礎
  - 4.2 宅建業法（重要事項説明）における真実の開示：ブラックボックスの解体
  - 4.3 契約書（マスターリース）の提示要求：運命を握る「原契約」の確認実務
- 第5章：情報の非対称性の解消と適正取引主任者の役割
  - 5.1 「誰から借りているか分からない」状態の解消：複雑な契約構造の可視化と高度な説明責任
  - 5.2 オーナーチェンジ（所有者の転々流通）への備え：消費者の権利を護る特約の組み込み方
  - 5.3 サブリース編の総括（真の透明性の追求）：資本の論理から消費者を守り抜く倫理観